Инвестиционная активность на рынке недвижимости России в последние годы заметно снизилась. Одной из главных причин этого стало ужесточение условий по ипотечным кредитам и сокращение доступности долгосрочного финансирования для большинства россиян. При этом, как утверждают эксперты, замедление не связано напрямую с ключевой ставкой, а обусловлено рядом других факторов, влияющих на рынок. Как заявил член Гильдии риелторов и эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков, российские граждане в настоящее время практически перестали рассматривать недвижимость как инструмент для получения прибыли. А те, кто продолжает инвестировать, сталкиваются с заметным снижением маржинальности и существенными рисками.

Снижение инвестиционной активности и основные причины

По словам Константина Барсукова, основным фактором, влияющим на замедление инвестиционной активности, является ужесточение условий по ипотечным кредитам. Несмотря на то, что ключевая ставка Центрального банка России в последние годы оставалась высоко на уровне, многие инвесторы все же могли бы продолжать вкладываться в недвижимость. Однако доступность ипотеки, а также повышение требований к заемщикам, сделали покупку недвижимости для большинства россиян финансово затруднительной. Это особенно касается тех, кто ориентировался на покупку новостроек с целью последующей перепродажи или получения дохода от аренды.

При этом Барсуков подчеркивает, что рынок новостроек перестал быть привлекательным для спекулятивных инвесторов, которые перепродают квартиры на короткий срок. Такие операции, по его мнению, стали крайне невыгодными с 2024 года. Снижение цен на новостройки, высокие ставки по ипотечным кредитам и нехватка ликвидности — все эти факторы сыграли свою роль в снижении интереса к инвестициям в новостройки.

Однако на рынке все еще сохраняются другие виды инвесторов. В первую очередь, это те, кто занимается ремонтом и перепродажей квартир. Для таких инвесторов новостройки все еще могут быть интересны, но только в том случае, если покупка осуществляется по цене, значительно ниже рыночной. Проблема в том, что сейчас новостройки стоят дороже вторичного жилья, что делает их покупку нецелесообразной для тех, кто планирует заработать на перепродаже. В свою очередь, рынок вторичного жилья в последние годы показал небольшое восстановление цен, что делает его более привлекательным для инвесторов, ориентированных на быструю прибыль.

Долгосрочные инвесторы и влияние ипотеки

Тем не менее, именно долгосрочные инвесторы оказались в наибольшем убытке. Особенно это касается тех, кто собирался вложиться в недвижимость с целью получения дохода через аренду или перепродажу через год-два. По словам Барсукова, такие инвестиции стали малоприбыльными, так как они не могут конкурировать с доходностью по депозитам, а также сталкиваются с увеличившимися рисками из-за нестабильности рынка недвижимости. Эти проблемы, как отмечает эксперт, особенно затруднили для большинства россиян инвестиции в новостройки.

Инвесторы, ориентированные на долгосрочные вложения в недвижимость, также столкнулись с проблемой: они начали уходить с рынка новостроек еще несколько лет назад, осознав, что для них покупка недвижимости в таком сегменте перестала быть выгодной. Это особенно затруднило жизнь тем, кто рассчитывал на покупку жилья для детей или на пенсию, полагаясь на стабильный рост цен на недвижимость.

Нельзя не отметить, что одним из ключевых факторов, влияющих на рынок недвижимости, остается ужесточение условий по ипотечным кредитам. В последние годы банки стали более тщательно проверять финансовое состояние заемщиков, что также затруднило доступ к ипотечному кредитованию. Таким образом, рынок стал менее доступным для тех, кто планировал инвестировать в новостройки с помощью ипотечных средств.

Вторичный рынок: преимущества и риски

На фоне сложной ситуации на рынке новостроек, вторичный рынок продолжает демонстрировать определенную активность. Несмотря на общий спад, в некоторых регионах России наблюдается небольшой рост цен на жилье на вторичном рынке. Это дает определенные преимущества для инвесторов, которые ориентируются на покупку недвижимости с целью быстрой перепродажи. Вторичный рынок продолжает привлекать внимание покупателей и инвесторов, так как они ощущают большую степень защищенности при совершении сделок.

Кристина Малхасян, президент Ассоциации ипотечных брокеров, отмечает, что покупатели стали отдавать предпочтение новостройкам, особенно если в сделке они могут чувствовать свою защищенность. В частности, это связано с тем, что покупка новостройки чаще всего сопровождается государственной поддержкой и гарантиями со стороны застройщиков. Кроме того, покупатели могут рассчитывать на определенные налоговые льготы и субсидированные программы ипотечного кредитования, что делает новостройки более привлекательными, чем вторичное жилье.

Однако стоит отметить, что даже на вторичном рынке риски не исчезли. Здесь покупатели сталкиваются с рядом проблем, таких как высокая стоимость жилья в крупных городах, большое количество объектов с юридическими проблемами и трудности с получением ипотечных кредитов на покупку вторичной недвижимости.

Перспективы восстановления рынка

Что касается перспектив восстановления рынка недвижимости, то здесь все зависит от состояния макроэкономической ситуации и дальнейших изменений в политике центральных банков. Некоторые эксперты предполагают, что с понижением ключевой ставки и улучшением условий для ипотечных заемщиков рынок может начать восстанавливаться. Однако, учитывая текущие экономические условия и неопределенность на внешнем рынке, многие специалисты склоняются к мнению, что восстановление будет происходить постепенно и не столь быстро, как этого хотелось бы.

Рынок недвижимости России продолжит оставаться в состоянии неопределенности. Пока для большинства инвесторов невыгодно вкладываться в новостройки, а те, кто продолжает работать в этом сегменте, сталкиваются с высокой конкуренцией и низкими маржинальными доходами. В то же время, вторичный рынок продолжает сохранять свою привлекательность, но и здесь не обходится без рисков.